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João Fins
Revisto por João Fins
João Fins

Licenciado em Economia e com experiência em finanças pessoais. Como redator no Portal do Crédito, tenho a missão de ajudar esclarecer as dúvidas mais comuns dos nossos leitores, no que aos diferentes tipos de crédito diz respeito.

Melhor Crédito Habitação 2024: Como Escolher?

Artigo de Crédito Habitação

Comprar casa é um investimento elevado que deve ser analisado com rigor e ponderação.

Além de encontrar um imóvel que tenha as características e o preço mais indicado, deve investir tempo a compreender que custos iniciais terá, qual o melhor banco para crédito habitação em Portugal e quais os requisitos para obter uma aprovação.

Um bom processo de análise pode significar uma poupança de dezenas de milhares de euros em juros e comissões. Neste sentido, para o ajudar, vamos analisar os principais fatores a ter em consideração para contratar o melhor crédito habitação em 2024.

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Obter um crédito habitação barato e competitivo é uma tarefa mais díficil do que pode inicialmente pensar. Sendo este um contrato hipotecário complexo e burocrático, existem diversos pontos de analise que deve ter em consideração:

  • Comparar a TAEG: a Taxa Anual Efetiva Global, engloba o spread, taxas de juro e outros custos como impostos, seguros e demais comissões. Este deve ser o principal fator de comparação entre as propostas dos bancos;

Quanto maior for a TAEG contratada, mais dispendioso ficará o crédito habitação.

  • Negociar o Spread: os bancos costumam oferecem spreads reduzidos para quem subscrever produtos adicionais como seguros e cartões de crédito. Analise se essas subscrições compensam a redução da prestação;

spread é a taxa que os portugueses podem negociar melhor com os bancos.

  • Analisar Seguros de Vida e Multirriscos: têm um impacto significativo na prestação e por isso devem ser analisados com cuidado. Estes seguros não têm de ser celebrados na mesma credora que fornece o seu crédito habitação;

O seguro de vida pode ficar até 40% mais barato se contratado fora da instituição.

  • Fornecer Garantias: ter um contrato efetivo de trabalho, 2 titulares no contrato, rendimentos suficientes para obter uma taxa de esforço mensal abaixo dos 40% e dar uma boa entrada são algumas das garantias em consideração.

Quanto maior o risco de incumprimento, maior a probabilidade do crédito ser recusado ou obter uma proposta pouco atrativa.

Este é um crédito que o vai acompanhar durante muitos anos, por isso deve investir tempo a solicitar simulações online para aumentar a probabilidade de encontrar o crédito habitação mais barato.

Neste contexto, as intermediárias de crédito podem ser uma boa ajuda. Estas procuram no mercado várias propostas com base nas necessidades e preferências do consumidor. Isto sem qualquer custo extra.

Por vezes conseguem propostas mais baratas do que aquelas que o cliente obtem entrando em contacto diretamente com o banco.

EntidadeSpreadTAEG
Santander TottaDesde 0,75%Desde 5,4%
Banco CTTDesde 0,80%Desde 5,4%
NovobancoDesde 0,80%Desde 5,4%
BPIDesde 0,75%Desde 5,5%
MontepioDesde 0,80%Desde 5,6%
Millennium BCPDesde 0,80%Desde 5,6%
ActivoBankDesde 0,85%Desde 5,6%
CGDDesde 1,10%Desde 6,2%
Dados atualizados em janeiro de 2024

As condições ideais de um crédito habitação variam conforme o perfil do cliente e as garantias oferecidas. Além disso, cada instituição financeira avalia diferentes critérios e variáveis ao apresentar suas propostas de crédito habitação.

A TAEG mínima muitas vezes implica a contratação de produtos adicionais, como domiciliação de vencimentos e seguro de vida.

Logo, o cliente terá sempre de simular crédito habitação em várias entidades para compreender que ofertas poderão ser mais atrativas para si.

Deste modo, o facto do crédito habitação Santander apresentar uma TAEG variável a partir dos 5,4% não é sinónimo que as propostas deste banco sejam sempre mais baratas que, por exemplo, um crédito habitação na CGD.

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Recorrentemente as instituições bancárias em Portugal apresentam campanhas de crédito habitação com caracteristicas vantajosas.

Neste sentido, indicamos algumas das principais propostas do mercado que o poderão ajudar a encontrar o melhor crédito habitação para a sua carteira neste novo ano:

  • Redução 0,25% no spread se o imóvel tiver classificação energética A+, A ou B;
  • Isenção de comissões iniciais ao adquirir um imóvel do Banco BPI;
  • Dispensa de comissão de avaliação, registo provisório de hipoteca e respetiva conversão em definitivo ao comprar um imóvel do Banco BPI;
  • Acesso a um spread especial ao adquirir um imóvel do Banco BPI.
  • Financiamento até 90%;
  • Prestação fixa durante 2 anos sem o pagamento do spread;
  • Dedução do juro de 0,85% para empréstimos com taxa fixa durante 2 anos;
  • Contratos com taxa fixa limitados a 30 anos.
  • Prestação fixa durante 2 anos sem o pagamento do spread;
  • Dedução do juro de 0,85% para empréstimos com taxa fixa durante 2 anos;
  • Parcerias vantajosas, como desconto na fatura mensal da NOS ou 45% de desconto em produtos Robbialac.
  • Financiamento até 90%;
  • Prestação fixa durante 3 anos com um spread de 0,5%;
  • Redução de 0,05% no spread se o imóvel tiver classificação energética A+ ou A;
  • Isenção da comissão de dossier (280 €) e devolução da comissão de avaliação (230 €) e respetivos impostos;
  • Possibilidade de receber até 1.000 € em compras para a casa na Boutique Santander (reembolso em cartão de crédito).
  • Prestação fixa durante 2 anos sem o pagamento do spread;
  • Recebe até 1,1% do valor do seu crédito em cartão Worten se o imóvel tiver certificado energético A ou A+;
  • Possibilidade de financiamento a 100% com opção de leasing imobiliário;
  • Financiamento até 90%;
  • Prestação fixa durante 2 anos sem o pagamento do spread;
  • Crédito com taxa fixa limitada a um máximo de 35 anos.
  • Aquisição
  • Aquisição e Obras
  • Construção
  • Terreno e Construção
  • Casas Modulares

Existem diversos tipos de crédito habitação ao seu dispor:

  • Aquisição: é o empréstimo habitação mais comum e visa financiar imóveis prontos para habitar;
  • Aquisição + Obras: é a solução ideal para quem compra uma habitação usada e a quer renovar à sua medida (crédito multifunções);
  • Construção: visa financiar os custos de construção do imóvel. O valor é entregue por parcelas ao longo do desenvolvimento da obra;
  • Terreno e Construção: engloba a tipologia de construção, mas inclui o financiamento para adquirir o terreno.

Além disso, em algumas financeiras poderá solicitar um crédito para casas modulares.

Outro ponto importante é a finalidade do contrato de crédito:

  • Habitação Própria Permanente: se o imóvel a ser adquirido é para habitação permanente, poderá obter financiamentos máximos de 90% do valor do imóvel.
  • Habitação Própria Secundária: se o imóvel for para férias, arrendar, ou para outra finalidade que não viver de forma permanente, o financiamento máximo normalmente ronda os 80% do valor do imóvel.

Já tem um crédito habitação e procura baixar a sua mensalidade? Leia o nosso artigo sobre o melhor banco para transferir crédito habitação.

IDADEPRAZOS DE PAGAMENTO MÁXIMOS
Igual ou Inferior a 30 Anos40 Anos
Entre 30 e 35 Anos37 Anos
Mais de 35 Anos35 Anos

O Banco de Portugal por forma a reduzir o risco de incumprimento na concessão de crédito, mudou os prazos de pagamento máximos (desde 1 de abril de 2022).

Para que os encargos mensais de um crédito habitação possam ser sustentáveis, por norma, as famílias portuguesas recorrem ao prazo máximo permitido pela entidade.

Os prazos máximos legais variam conforme a idade dos titulares do contrato e regras impostas pelas financeiras.

Por exemplo, se tiver menos de 30 anos, o prazo máximo é de 40 anos, todavia o Crédito Habitação Bankinter tem o prazo limitado aos 35 anos e a CGD limita a 35 anos os créditos habitação com taxa fixa.

Sabia Que?

Segundo o Banco de Portugal, em 2020, 46,7% dos contratos de crédito habitação tinham um prazo de pagamento entre 35 e 40 anos.

Quando se procura o melhor crédito habitação do mercado, inevitávelmente temos de analisar qual o tipo de taxa que será mais benéfica. Variável, Mista ou Fixa?

A taxa variável sempre foi a escolha preferêncial dos portugueses, tendo representado, em agosto de 2022, 86,9% de todos os empréstimos para habitação.

Esta está sempre dependente dos valores da Euribor, pelo que a prestação pode sofrer oscilações ao longo dos anos. Todavia, o custo mensal para as famílias tem sido menor que, por exemplo, uma com taxa fixa.

Sabia Que?

Segundo o Banco de Portugal e o BCE (Banco Central Europeu), em 2022, Portugal foi dos países com mais crédito habitação a taxa variável. Em sentido oposto, apenas 22,33% dos créditos em Espanha e 7,62% na Bélgica tiveram taxa variável.

Apesar da taxa fixa permitir uma maior segurança e estabilidade (a prestação é sempre a mesma) tem representado menos de 10% dos créditos adquiridos por ser tendencialmente mais cara.

Por fim, existe a taxa mista, que permite obter uma taxa fixa nos primeiros anos de contrato (2, 3, 5, 10, 15, 20 anos dependendo da oferta).

Nos últimos meses e face à conjuntura atual, muitos bancos têm promovido uma taxa mista, onde se fixa prestação durante 2 a 4 anos com spreads reduzidos para depois o contrato passar a taxa variável.

Esta opção tem sido bem acolhida pelos portugueses e prova disso é o facto de em setembro de 2023 esta opção ter representado 55,2% dos créditos habitação contratados, quando em igual período de 2022 era de 6,8%.

Em suma, cada caso é um caso, logo deve solicitar o maior número de informações a vários bancos antes de tomar uma decisão. Alternativamente, pode contactar uma intermediária de crédito para o ajudar neste processo.

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Os seguros de vida e de multiriscos estão normalmente incluídos nas vendas associadas facultativas de um crédito habitação para a obtenção de um spread e TAEG mais baixos.

Ou seja, os seguros podem efetivamente ser um fator de “desempate” de propostas, pelo facto do valor do spread estar condicionado pela contração do seguro junto do banco.

Tendo isso em conta, será que compensa o cliente adquirir estes seguros numa outra instituição separadamente?

Os custos dos seguros multirrisco de um crédito habitação são equiparados entre celebrar no Banco ou numa outra instituição.

Já o seguro de vida pode efetivamente ser compensatório para o cliente contratar fora da entidade bancária, pois pode significar poupanças na ordem dos 30 e 40%.

Contudo, deve analisar as propostas dos bancos antes de optar por esse caminho.

Os Bancos para aprovarem um crédito, solicitam no mínimo uma entrada de 10% sobre a compra ou valor do imóvel. Ou seja, se adquirir um imóvel de 150.000 €, tem de pagar de entrada no mínimo 15.000 € e ficar a pagar ao Banco 135.000 €.

Contudo, o cliente é também obrigado a pagar comissões iniciais de avaliação do imóvel e de formalização de contrato. Estes valores variam conforme as instituições bancárias, porém conte com quase 1.000 €.

Alguns dos melhores bancos para crédito habitação podem isentar o cliente do pagamento das comissões iniciais.

Vamos a um exemplo.

Imagine que a Joana e o Duarte pretendem adquirir um imóvel de 180.000 €.

Custos IniciaisValor a Pagar
Entrada de 10%18.000 €
Comissões Iniciais1.000 €
Escritura e Impostos5.790,50 €
Total24.790,50 €
Valores estimados

Além da entrada e das comissões iniciais, no dia da escritura é necessário pagar o registo da hipoteca do imóvel, o Imposto de Selo Sobre o Crédito (0,5% a 0,6% do valor do crédito), Imposto de Selo Sobre a Compra (0,8% do valor do crédito) e o IMT (percentagem varia conforme o valor do imóvel).

O casal terá de dispor cerca de 24.790,50 € para adquirir o seu imóvel de 180.000 €.

Custos Com a EscrituraValor a Pagar
Declaração de Direito de Preferência15,00 €
Cópia do Contrato43,00 €
Registo da Hipoteca Sobre o Imóvel225,00 €
DPA20,00 €
Imposto de Selo Sobre a Compra1.440,00 €
Imposto de Selo Sobre o Crédito972,00 €
Custo Total da Escritura5.790,50 €
Valores estimados

Para que possa ser estabelecido o contrato é necessário que haja uma formalização da compra e venda do imóvel. Neste sentido, existem 3 opções:

  • DPA (Documento Particular Autenticado) que é celebrado por Solicitadores e Advogados da própria instituição e que tem o custo de 20,00 €;
  • Escritura Pública via Notário;
  • Procedimento especial de transmissão, celebrado pelas Conservatórias, conhecido como serviço “Casa Pronta” pode ter um custo a rondar os 700 €.

Efetivamente o processo sai mais barato ao cliente se optar pelo DPA, todavia, nem todas as instituições trabalham com esta opção, logo em alguns casos, o cliente tem mesmo de realizar a operação através do serviço Casa Pronta.

Apesar de nos últimos anos com a digitalização da banca os pedidos de crédito se terem tornado mais simples e menos burocráticos, entre o processo de aprovação e o dia da escritura do imóvel poderão passar quase 2 meses.

Os bancos, em primeiro lugar, analisam o perfil do cliente, a sua taxa de esforço, se tem dívidas em atraso, entre outros pontos, para compreender se é viável avançar com uma proposta.

Confirmadas estas informações, agendam uma avaliação ao valor do imóvel para determinar o montante máximo do crédito habitação. Estando todos os pressuspostos dentro dos parâmetros estipulados, é feita uma proposta.

De seguida é emitida a Carta de Aprovação (onde inclui a FINE e todos os documentos necessários para a escritura) para que o cliente possa assinar. Além disso, é também proposta a subscrição dos seguros.

No final, é marcada a escritura para que possa ser celebrado o contrato definitivo.

Os requisitos não são iguais entre entidades financeiras. No entanto, existem requisitos mínimos obrigatórios que tem de cumprir para pedir um empréstimo habitação e vê-lo aprovado.

  • Idade Obrigatória: tem de ter mais de 18 anos. Já a idade máxima dos titulares no termo do contrato não poderá exceder os 75 anos;
  • Taxa de Esforço: é a relação entre os seus rendimentos líquidos e as suas despesas mensais. Se quiser ter o seu crédito habitação aprovado, não deve ter uma taxa de esforço mensal acima dos 50% (calcular a sua aqui);
  • Entrada Mínima Obrigatória: hoje em dia a entrada mínima estabelecida é de 10% do valor do imóvel. Contudo, algumas entidades já solicitam 20% para disponibilizarem o empréstimo;
  • Dívidas Pendentes: não pode ser devedor, ou estar em incumprimento com alguma entidade. Os Bancos vão consultar o seu Mapa de Responsabilidades;
  • Estabilidade Financeira: arranjar um crédito habitação sem ter uma estabilidade financeira é mais difícil. Daí, ter um contrato efetivo de trabalho é sempre um bom começo. Caso seja trabalhador independente, terá de ter atividade aberta há mais de 2 anos.

Ao longo do processo de obtenção de um crédito habitação barato, o cliente passa por diversas fases de documentação cruciais para a concretização do empréstimo. Abaixo, detalhamos a primeira fase, relativa à pré-aprovação, na qual podem ser solicitados os seguintes documentos:

  • Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade: documentos de identificação dos proponentes e, se aplicável, dos fiadores;
  • IRS – Última Nota de Liquidação (Repartição das Finanças): apresentação da última nota de liquidação do Imposto sobre o IRS;
  • Recibos de Vencimento dos Últimos 3 Meses (Entidade Patronal): comprovativos de rendimentos através dos recibos de vencimento dos últimos três meses, caso o cliente seja assalariado;
  • Declaração sobre Situação Profissional: declaração da entidade patronal sobre a situação profissional do cliente ou, no caso de trabalhador independente, comprovativo de inscrição de atividade nas Finanças;
  • Mapa de Responsabilidades: download do documento na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal. Esta documentação é essencial para a avaliação do perfil do cliente e para determinar a sua elegibilidade para o crédito habitação.

Caso o pedido seja ao abrigo do Regime Bonificado de Pessoa com Deficiência, será necessário o atestado médico de incapacidade multiusos.

  • Contrato de Promessa de Compra e Venda do Imóvel: cópia do contrato que formaliza a intenção de compra do imóvel (saber mais);
  • Certidão de Teor: documento que atesta o estado jurídico do imóvel e a titularidade do vendedor (saber mais);
  • Caderneta Predial: documento que fornece informações sobre o imóvel, como a sua localização e descrição fiscal (saber mais);
  • Certificado Energético e de Infraestruturas: certificados que avaliam a eficiência energética do imóvel e as condições das infraestruturas;
  • Licença de Utilização e Ficha Técnica de Habitação: documentos que confirmam que o imóvel está em conformidade com as normas municipais.

Certifique-se de que todos os documentos estão em ordem para evitar possíveis complicações durante o processo de aprovação do crédito habitação.

Esta segunda fase de documentação é fundamental para assegurar a legalidade e adequação do seu imóvel para o crédito.

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Solicitar um crédito habitação, ao contrário de um crédito pessoal, é um processo com muitas burocracias e custos associados que vão muito além do valor do imóvel.

Além disso, encontrar os melhores bancos em Portugal para crédito habitação pode ser uma tarefa complicada devido às inúmeras variáveis que fazem alterar as taxas de juro e restantes condiçõesdo empréstimo.

Neste sentido, o melhor que pode fazer é solicitar várias simulações e obter a maior quantidade de informação possível para ter consigo todas ferramentas para contratar o melhor crédito habitação do mercado face ao seu perfil de crédito.

Em alternativa pode entrar em contacto com uma intermediária de crédito.

Perguntas e Respostas

Como obter um crédito habitação barato?

O cliente deve explorar a contratação dos produtos financeiros das entidades bancárias como a domiciliação de vencimento e seguros de vida e multirrisco para baixar o spread contratado. Apresentar um fiador, bons rendimentos e uma boa entrada são fatores também a ter em conta.

Qual a idade máxima permitida num contrato de crédito habitação?

A idade máxima normalmente permitida num contrato de crédito habitação é de 75 anos no final da vigência do mesmo, havendo algumas exceções que permitem chegar aos 80 anos. Ou seja, se tiver 50 anos, somente pode contratar um empréstimo até 25 anos de maturidade.

Onde fazer uma simulação de crédito habitação?

Para obter valores estimados basta fazer simulações online de forma gratuita na maioria das entidades bancárias em Portugal. Todavia, para ter uma proposta real tem de enviar documentação sobre o seu perfil de crédito e o imóvel em questão.

É melhor pedir taxa fixa ou variável num crédito habitação?

Um contrato com taxa variável é sinónimo de maior vulnerabilidade face a oscilações na Euribor. Ou seja, a mensalidade a cada 6 meses ou de ano a ano pode sofrer alterações. Já um contrato de taxa fixa muitas vezes é sinónimo de uma prestação mais cara, porém, permite que o cliente pague a mesma mensalidade todos os meses.

Como comparar propostas de crédito habitação?

A melhor forma de comparar propostas é entrando em contacto com uma intermediária de crédito. Estas entidades vão analisar a oferta do mercado e apresentam a(s) melhor(es) alternativa(s) para cada cliente sem custos associados.